房贷要不要转换LPR(老婆大人利率)?换!换!换!

2020-03-07 16:12:10   来源:  

有房贷的朋友们这几天肯定都看到LPR的消息了。要不要换?

要换!兄弟姐们,换就是了!换就是了!换就是了!

我的建议说完了,如果你只想知道结论,可以就此打住了。

但是如果你想搞懂LPR是什么?建议安心读本文几分钟,毕竟月供也算是个事情。

LPR,官方定义是【贷款市场报价利率】,不用理会那种【基础利率】的说法,那是英文直接翻译,属于田园派说法。我根据谐音叫做:老婆(大)人利率。这里没有物化女性,请各位杠精不要较劲。如果你把LPR想成和老婆一样重要,这个事情一点就透,根本不需要费劲吧啦的看啊,算啊,浪费宝贵的时间。

好了,说正事。

价格是经济运行的核心,就像老婆一样重要。万物有价格,金钱也一样。

你因为某种原因要买一套房子,由于额度较大,六个钱包也凑不够。于是你向银行申请贷款,银行会借给你一笔钱,并收取一定的利息,这利息就是金钱的价格。还款的时候,你需要还给银行本金并加上利息。2019年底全国个人住房贷款余额30万亿,这个数据可不小。

银行这个利息也就是金钱的价格是怎么来的呢?

这个利息要确保银行能赚钱,也就是通过收你的利息,减去这笔钱付给存款人的利息,收益要是正的才行。那多少合适呢?以前是人民银行(央行)直接公布存款和贷款利息,也就是【基准利率】,比如现在的一年(含)期利率是4.35%,一年到五年(含)是4.75%,五年以上是4.9%。公布完了之后各家银行根据这个基准利率,看贷款人信用情况,自己加一点或者优惠一点。利息就是一条拴在银行的身上狗绳,但是绳子攥在央行的手里。

央行怎么确定这个利率呢?这个利率不会跑到天上去,毕竟银行不是垄断,买房的人也不是非买不可。而且银行也不能亏钱贷款给你。说白了,银行的利息在一个区间内波动,也只能在这区间里来确定利息。

决定这个利息区间的是钱的多少,也就是流动性。钱特别多,那么就便宜点给你贷款,如果钱很少,那就收你很高的利息。

决定流动性的主要是货币供给和货币流通速度。货币流动速度和经济高度相关,货币供给则和央行高度相关。

央行想多印点票子就多印点,然后很便宜批发给商业银行,也可以少印点票子,然后高价(利息)批发给商业银行,商业银行再贷出去。央行怎么想怎么做,也是有一套规则要遵守的。

以基准利率为例,央行发布这个利率也不是脑袋一拍就出来了,是要在房间里很详细的讨论一番,计算一番,然后告示一贴,告诉大家是多少。但是这个过程并不公开,说明也是语焉不详,有点像八股文。所以就有人质疑,谁知道你在小黑屋里怎么讨论的,怎么计算的,你怎么就能计算出利息多少合适呢,毕竟这不是计划经济。

终于在2019年8月17日这一天,人民银行发了个公告。公告的意思就是我要改变一下制定利率的办法了,你不说我不透明吗?那我就来一个透明的方式,你们也别墨迹了。

这个新的利率就是LPR——谐音老婆(大)人利率,中文意思是【贷款市场报价利率】,现在我们来看这个老婆大人利率是怎么出来的。

故名思议,贷款市场报价利率,是在贷款市场中的利率。但是你不要看到市场就以为全是看不见的手。贷款市场是指商业银行每天进行的贷款业务,比如房贷、车贷、消费贷、企业贷等等。工行有工行的利息,建行有建行的利息,交行有交行的利息,微众银行有微信的利率。由这些银行来向某个部门(央行会监督哦)报价,银行自己的利率是多少。注意,这个老婆大人利率和之前的基准利率完全不同了,以前是央妈告诉大家是多少,现在是各银行告诉央妈是多少。完全不一样了。

央行为了雨露均沾,一共选了18家银行参与报价。这18家银行包括全国性银行、城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行。

这里列举一下名单 ,这18朵金花包括:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打银行、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。

这18家银行每个月20日(遇节假日顺延)9点前,以0.05个百分点为基础单位,向全国银行间同业拆借中心(记得就是一个部门就行)提交报价,这个部门按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9点半公布,公众可在官网查看。

这个利率形成的过程,有点像中央电视台那些歌手或相声大赛似的,去掉一个最高分,去掉一个最低分,然后做一下平均,而且是纯算术平均,然后把平均值公布出来。看起来粗糙么?还好啦。最新的一期是2月20号公布的,一年期利率是4.05%,5年期利率是4.75%。

LPR老婆大人利率可以看成是自由恋爱的结果,而之前的基准利率可以理解成是(人民银行)指定的。是完全不一样的。

目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,央行越看老婆大人利率越好看,这么好看,

老的基准利率就打入冷宫要废弃了。这里把基准利率叫成冷宫利率。

那么以前按照冷宫利率也就是基准利率签订的贷款咋办呢?比如房贷?最近大家都关注的转化LPR,就是说这个房贷利率转化的问题。

我先把几个简单的点告诉大家,简单到你不用思考,看下就行。

首先,什么房贷能转。

只有商业银行贷款可以转。公积金贷款不行,原来约定是固定利率的也不能转。如果今年年底前你就还完了,那就不用凑热闹了。

第二,转什么?

央行通知按照基准利率办的贷款,都要修改成LPR。即冷宫利率要修改成老婆大人利率。你也可以选固定利率。但是只能选一次。

第三,什么时间转?

8月底钱全部搞定。放心,就算你不搞,银行也会逼着你搞。

第四,转完后从什么时候开始算数,也就是重定价日。

2021年1月1日开始生效。或者是每年与贷款发放日对应的日期。这里只讨论明年1月1日生效的情况。

第五,我贷款今年就还完了,还用改吗?

不用。谢谢。

第六,哪里可以换。

上你贷款行的手机APP,或者打客服问。银行免费,不收钱。

好了,以上六个问题,都是规定,看完就行。大家最关心的是,怎么转?

央行给出了公式。

2021年1月新的利率公式:

2021年新利率=2020年12月LPR老婆大人利率+好基友

好基友就是加点数值,都记不住,我改成叫好基友

好基友怎么算出来的呢?也很简单

好基友=基准利率冷宫利率-2019年12月LPR老婆大人利率

计算一下就清楚了。

比如你之前买房的时候正好赶上利率上涨,房贷利率在基准利率基础上上浮10%,那么你现在的利率也就是冷宫利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。带入上面那个公式。

那么这个好基友就是=冷宫利率5.39%-老婆大人利率4.8%=0.59%

也就是到了明年按照转换利率算的时候你应该交的利息就是:2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。

这样你明白了吗?

没有明白的话,我们再来算一个便宜的。

比如你当时的贷款利率是优惠了10%,那么你现在的冷宫利率(基准利率)是4.9%×(1-10%)=4.41%。我们带入公式。

好基友=冷宫利率4.41%-老婆大人利率4.8%

所以好基友就是负的了=-0.39%

到了明年按照转换利率算的时候你应该交的利息就是:2020年12月发布的5年期以上LPR-0.39%

你明白了吗?我觉得你应该明白了。

知道怎么计算,阅读到这里就行了,如果想知道为什么要加个好基友,可以继续看。

实际上,这里的转换,就是把贷款合同里的冷宫利率(小黑屋里商量出来的那个基准利率),换成老婆大人利率(LPR)就行。很简单的事情。但是又不是纯转,因为央妈脑袋上有个紧箍咒,就是“房住不炒”。央行文件里说,【为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变】。这句话是灵魂,请记住这个灵魂。

根据灵魂规定,也就是要保证贷款在转换的时点利率一样,一样就是相等,时间央行要求按照去年12月。就是下面这个等式:

转化后的新利率LPR=转化前的冷宫利率基准利率

但是,

老婆大人利率(LPR)≠冷宫利率(基准利率)

因为

LPR去年12月最新是4.8,基准利率5年期以上是4.9%。显然不相等啊。

如果要相等,则必然会出现一个差值来,人民银行叫加减点,就是上文的好基友,计算如下:

加点数值(好基友)=冷宫利率(基准利率)-老婆大人利率(LPR)

明白了吗?

这里还有一个问题,为什么有的是正值,有的是负值。正值负值的原因从上面计算看,是你贷款合同签订的基准利率冷宫利率高于老婆大人利率的,好基友就是正的,如果低于现在老婆大人利率的,好基友就是负的。

而决定冷宫利率高低的,是当时你和银行怎么签的贷款协议,赶上刺激政策期的,银行给你利率优惠,赶上调控严格的,银行就给你提升利率了,你的命运就从那个时点开始了。

好了,大家是否明白了呢?

那现在就还有一个问题需要回答。央行说换,你为什么要换呢?因为会降低,会便宜啊。目前看,未来利率下浮是大概率事件,而且是长时间的下滑。所以选择换是有利的。

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